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中国的住房租赁市场如何才能健康发展?

2017-07-21 03:41

这两天,国内房地产市场炒得最为热闹的概念就是广州日前提出的“租售同权”,及国内8个部委联合发文发展中国的住房租赁市场。但是,其消息在国内媒体炒得火热,国外的中文媒体则很少报道,更不用其他语言的新闻媒体了。

  有人认为,广州市提出住房“租售同权”的概念对房地产市场具有颠覆性影响,它将意味着中国房地产市场将发生重大转型,由居民更注重住房的购买持有转型为更注重租赁居住。但是,对于这样一个“租售同权”概念,在发达的市场体系下,完全是一种常识,没有人会关注购买住房及租赁住房的权利有多少问题。

  比如,在加拿大,没有户口制度,一般性社会医疗教育各种福利,有房者或没有住房者,住房持有者及住房租赁者,只要是加拿大居民(持有枫叶卡就算加拿大居民),其享受的福利根本上没有一点差异,按照相关条例规定,每一个人享受的都是一样。小孩在哪个学校上学,完全是由居住的片区来划定,住房的持有者及住房租赁者都是一样。没有什么“租售同权”之说。在国内,这个“租售同权”概念为何会炒作得这样火热?为何会让许多居民认为是如此重要?其实最大的问题就在于以往的制度安排,特别相关的房地产市场政策把居民所具有的居住权天赋性剥夺了而心安理得。现在来一个“租售同权”的概念,把本来居民所具有的天赋居住权象是谁的恩赐获得了似的。所以市场上炒作住房租赁市场这个“租售同权”的概念实际上意义不是太大。

  现在再回到国家要发展住房租赁市场上来。近日住建部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等8个部门,联合印发通知,要求人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,作为首批开展住房租赁试点的城市。

  通知明确要求,这些大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以稳定租金和租期、盘活存量房屋用于租赁及增加租赁住房有效供给。通知提到,要搭建政府住房租赁交易服务平台,解决虛假房源、信息不透明等问题。土地政策方面,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等,增加租赁住房供应。在金融政策方面,要求各地加大对住房租赁企业的金融支持,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持,以及通过税收优惠政策鼓励个人及企业出租住房等。

  其实,住房的居住功能是一个多元化的概念,它可以通过住房持有来满足,也可以通过住房租赁方式来达到。现在的问题是,为何中国的住房租赁市场不发达或严重滞后?为何政府现在要大张旗鼓地来推动中国的住房租赁市场发展?政府这样做能够促进中国的住房租赁市场发展吗?其核心的问题还是在于以往中国的房地产市场政策对市场定位不清,忽视了居民天赋居住权,最后让中国的住房市场发展成了一个以投机炒作为主导的市场或赚钱的市场所导致的结果。如果购买住房可以获取暴利,那么住房租赁市场根本就无法发展起来。

  所以要发展中国的住房租赁市场必须建立在两个前提条件下,一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房,目的就是为了保证居民的天赋居住权,而不是赚取暴利,或企业的利润规定在居民租赁成本最小化上。二是严格限制住房的投机炒作或谋利功能。如果不这样做,不仅存量住房无法转化为租赁性住房,而且通过各种优惠政策建造的租赁性住房也可能成为这些企业谋利的工具。如果这两个前提条件不能够法律安排来保证,那么中国的住房租赁市场要发展起来并非易事。

  比如说,在德国及欧洲一些国家,其住房租赁市场之所以会那样发达,这些国家居民更愿意租赁住房来解决基本居住问题而不愿意持有住房,就是与这些国家的法律制度安排有关。在德国,其对住房居住功能的定位是绝对优先,居民住房租赁为居住功能最为主要形式。按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定,保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房,生产的住房就是用来居住的而不是可用来赚钱的。所以这些法律明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具,而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。

  也就是说,在德国,房地产市场对住房投机炒作功能是完全拒绝的,之所以有住房市场投资一切都围绕着居住功能来发挥。比如政府可以通过补贴的方式鼓励建造住房,但这些住房是用来保证市场租赁,并让企业的利润限制在一定的范围内。为了做到这点,德国住房租赁市场相当发达及所占的比重较高,1999年德国居民住房的租赁率达57%。因为,德国政府的房地产政策实行了对社会租赁住房进行全方位的补贴,同时建立起了对住房租赁者强势保护的法律制度安排,以此来保证居民更有意愿租赁住房而不是持有住房。

  同时,德国也先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策,从而让德国住房投机炒作者无利可图,让德国的房地产市场完全回到居民消费的居住功能上。由于德国政府对住房的居住功能明确定位,这就使得德国房地产市场的价格在近20年的时间里保持绝对稳定。1997-2015年近20年间德国房价累计上涨大约在10%,远低于居民可支配收入增长及物价累计上涨水平。而居民居住的稳定和居住支出的消费成本低,这也成了德国经济持续稳定增长的最大动力。

  所以,要发展中国的住房租赁市场,必须建立在两个基本前提之下,一是把居民天赋居住权放在绝对优先位置或住房市场宗旨,二是对住房投机炒作坚决拒绝。并通过法律制度把这两个前提制度化或固定下来,然后所以的房地产政策都必须围绕这两个前提条件来制定。否则,中国的住房租赁市场要健康发展起来并非易事。

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